宜居城市和宜资城市结构性错置

2018-02-27 10:04:54 12
“宜居”的口号正在为更多的地方政府、房地产开发商和普通公众所重视。面对众多语焉不详的宜居口号,由第一财经与零点研究咨询集团联合编制发布的《零点宜居指数——中国公众城市宜居指数2006年报告》中有结果表明:北京位列宜资城市榜首,在宜居城市的排行榜中却排在倒数第二;与此相反,宁波虽然位列宜居排行榜的榜首,在宜资排行榜中却位列倒数第三。这是国内受次结合房地产企业专业人士和公众视角对城市在“宜居”和“宜资”两项纬度上的评价结果。从城市宜居性与宜资性评价的差异上可以看到,一些高举宜居建设大旗的城市的宜居水平的确还不够高;而且房地产很火的一些城市也未必真的就是在公众宜居标准上表现尚佳的城市。

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    零点对100名房地产企业中高层管理人员的调查表明,房地产商瞄准的“宜资”城市,主要表现为有较好的市场环境,比较完备的基础设施和政策法规环境。北京、上海、深圳、广州等大城市、超大城市在这样的选择标准下自然成为较多投资商首选的“宜资”城市。

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    事实上,宜居与宜资(适宜投资)这两者之间并不能划等号,因为宜资城市在很大程度上与城市的经济性水平有关,相当部分城市因经济发展水平较高及地产投资价值提高,而使其生活花费水平整体提高,对一般居民形成更大的生活压力;宜资意味着是城市营造的对应于有投资能力群体的条件,而这样的群体在整个城市居民群体中的比重还十分有限,而相反宜居则是一个对更广泛的居民群体适用的概念,一般城市居民尤其是为数甚大的城市中低收入阶层对于城市宜居的要求,比如实现不同社会群体错居、共享高端服务条件等,和重视城市宜资的群体的需要(更强调隔离、凸现与众不同的社会地位和占据特殊的社会高端服务)正好相反。但从另一方面来说,宜居与宜资概念也有关联的地方:开发商和投资者在其进行房地产投资的时候也越来越考虑和采纳居住者的宜居意见,而居民在选择住房的时候,即使纯属自己居住,也更多考虑住房和社区的升值机会及投资价值。
    宜居感受和对宜居条件要求虽然有社会群体之别,但在整体上反映的是一个城市之内居民(还应该包括外来的常住居民)对居住环境的均衡的话语表达权,相反房市则更多反映房产购买者尤其是强势购买者的选择趋向。我们的公众宜居指数因为是面向整体城市居民,从人口结构而言,在金字塔式的收入分布图上,属于较底层的人群因规模较大而对这一指数有较大的发言权;而从房产价值分布结构图上看,居于较低层的人群既不是开发商的最大目标用户群,也不是最有盈利价值的用户群,他们对于房市指数的影响力反而比较小。在这个意义上,房市指数与宜居指数之间的意含上存在着较大的自然差异。另一个影响到房市水平的因素是异地房地产投资者群体的影响。零点公司的其他专项调查显示,包括北京、上海、深圳、大连、杭州、青岛、厦门这样的城市已日益成为异地投资者热买的房地产集中地,这些投资者看中这些城市当前房地产的升值空间,且多集中于中高端、休闲及顶级房产,在一定程度上恰可进一步拉大房市指数与宜居指数之间的差距。当然,房市发展本身可以导致特定城市房地产市场的多样化发展,提升城市房地产产业水平,增强供应能力,改善城市社区配套水平和推动消费升级,从而在规模经济意义上对城市整体宜居水平的长线发展会有帮助,但这既需要一定产业规模拐点,也需要一定的政策驱动。
    一个城市让人们觉得不适宜居住可能和自然环境条件的恶化、交通堵塞和公共服务条件太差有关,而且部分还会与这个城市人文条件多元化和就业保障条件的水平关联。但是在今天,其实很多居民还顾不上对于这些因素有太多的抱怨,相反现在住的房子太小太旧、社区破旧而且社区服务落后才是感觉不适宜居住的重要因素,很多居民希望能在不远的将来能够改善自己的个体居住空间。我们从这里得到的基本结论是,在城市公共管理意义上提出的宜居建设定义的确不同于开发商们提出的宜居城市建设目标,前者更着眼于相对购买力有限的社会群体的居住条件改善问题,而后者会发现为强势买家提供升级的休闲居所、升级居所和投资物业会更加有利可图。我们对开发商作为生意人的选择并没有责备之意,但是却在那些号称建设着宜居城市的城市管理者考虑资源投放趋向时,明确是在建设一个多元公众均认可的宜居城市,还是建设一个其宜居条件主要得到中高端房地产购买者和投资者认同的城市。