郑州出现“造街”潮

2018-02-27 10:04:54 13

【现状】哪里有新楼盘,哪里就有新商业街
    今年,郑州正掀起一股前所未有的商业街开发热潮。
    除了政府规划的城市配套商业街外,今年的开发商对社区商业的投入也大大增加。如今,不同的商业街项目遍地开花,覆盖了郑州的很多区域。
    在东区,出现了郑东新区CBD步行街、曼哈顿·第五大道美式风情商业街、绿城百合街区、老街·新天地商业街等步行街。
    而东起经三路,西至文博西路,全长2004米,总用地面积75500多平方米,总建筑面积41692平方米的农科路酒吧一条街,得到了政府的大力支持,预计投资近5亿元。
    由广厦置业开发的国内首条以爱情为主题的商业街道——情人街,近期更是赚足了眼球,据悉,该街总长800余米,并堪称可与上海“新天地”相媲美的街道。“商业街是城市的窗口和名片,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业态的商业集合体。一座城市有一条著名的商业街可以成为商业和旅游的黄金结合点。如苏州的观前街,‘先有观前街,后有苏州城’。特别是春节期间,从苏州观前街潮水般的人流可以看出商业街对旅游的带动作用。又如北京的王府井、上海南京路,不仅是中国品牌的窗口,也是国际名牌的展台。”河南省社会科学院副院长刘道兴说。
【调查】“炒”得越热,凉得越快
    在一个城市的商业发展中,最不能忽略的重要前提,就是市场根基。而政府和开发商对商业街的规划,必须建立在市场的基础之上。郑州市东西大街的商业街规划“流产”和德化街一期开发的“失落”,已成了不少郑州人的心头之痛。
    几年前,由一家房地产商投资,郑州市喊起了将东西大街建为商业街的口号。据说,地产商将商业街的概念炒热后,由其开发的东西大街临街门面房在很短的时间内被抢购一空,地产商从中获“利”匪浅,东西大街商铺销售甚至创下1.3万元/平方米的“铺王”价。
    然而,东西大街并未因商业街概念的热炒而兴旺起来,不少房子在投资者的手中被套牢。
    紧步东西大街的后尘,德化商业步行街也陷入了同样的困境。记者调查发现,德化商业步行街一期项目临街商铺中,眼镜店、珠宝首饰店、皮鞋店居多,商品品种单一,业态单一。一期项目外街有部分商铺闲置,内街相当多商铺闲置,二楼、三楼基本闲置,租金水平一直呈下滑趋势。“一个重要原因是,一条商业街道乃至一个商圈的形成和成功,既有自然形成的因素,也有后天的人为因素。但核心的问题是,这个地方应具备一种吸引力。它必须有差异化的东西,在某种程度上,具备不可替代性。同时还要有适合的交通环境。”河南省商业经济研究所副所长张进才分析。
【分析】开发商为何恋“街”?
    据了解,目前郑州商业街的开发模式有三种:一是新建,大多为政府主导,开发商参与;二是改造,伴随着旧城改造力度加大,商业街改造也在不断升级;三是社区商业配套,按照目前的规划,在新建的住宅小区中,开发商大部分都会拿出10%左右的面积作为社区商业配套。
    河南财经学院教授刘社指出,形成这种发展热潮的原因大致有如下几个:一是各级政府高度重视,把商业街的建设作为提升城市形象的必要手段。二是国家宏观调控政策多把矛头指向住宅项目,为了追逐高额利润,一部分地产商很自然地就转向了商业领域。三是商业街营业额占全市营业额的比重日益上升,有利于增加财政税收。
    另外,在各种商业地产中,商业街尤其是社区商业街项目对开发商而言操作相对容易,收益相对较高。上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田说,以往社区配套商业大多为零星底商,而现在将其稍加设计,做成空间格局更为合理的商业街,再辅以到位的广告宣传,不仅更好卖,市场接受度也高。
    据了解,目前在郑东新区,店面价格已高至17000元/平方米,在市区铺王价格更是不断上涨。
【观点】商业街,有“商”才成街
    在商业街不断增加的同时,商业街店铺的收益回报率正在下降。一位资深商业人士告诉记者,以前商业街店铺的收益回报率在10%左右,而现在已经回落至7%。那么,怎样才能成功运作商业街呢?对此,记者特地请一些业内人士谈谈他们的经验。
    规划很重要。刘社认为,目前不少开发商只注重建筑规划和景观规划,而不注重或不懂得商业规划,以至于项目做好了,却招不来商家,或商家招来了,但场地不合适。此外,项目低水平重复,同质化严重,加剧了商业街间的恶性竞争。
    按需定位。王方田说,商业街的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上,因而对市场基础,消费容量,消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业街越长越好,规模越大越好,底商越多越好,但如果一味追求规模,而忽视市场基础的话,带来的必然是高市场风险。同时,每个消费者对空间个性都会有不同感受,如何才能让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就要求开发商对项目定位要有精准的把握,产品的设计规划必须和定位统一起来。对于业种业态的分布,人流的集聚,交通动线的组织等等,都需要作深入的考虑,并将其贯穿于策划执行中。
    专业化经营。王方田认为,对商业街来讲,开发商很陌生的就是怎样根据市场的变化来考虑定位的修正,恰当调整招商来确保商业繁荣昌盛。基本上每块土地上居住的消费者的消费结构、消费方式等五到十年之后都会发生变化,这种变化意味着开发商或者管理商必须持续进行定位的调整,确保项目在各种阶段都能够在区域内有竞争力。